[07-21] 13.95元上限定价发新股 保利地产高调集资
7月19日，保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利地产）以13.95元/股网上发行1.2亿新股，占此次发行数量的80％。据透露，原定8月3日的股票上市日也将可能提前3天，于7月31日上交所挂牌交易。
如不计超额认购，保利地产发售新股1.5亿，预计集资20.9亿。
13.95元上限定价
保利地产是国内新股发行开闸以来首家IPO上市的地产行业股票，在目前地产行业进一步紧缩、宏观调控趋向深入的背景下，颇受市场关注。
据公告显示，保利地产网下配售的询价区间确定为，下限为12元/股，上限为13.95元/股，此次发行保利地产选择了以上限价格发行。
据主承销讨行胖と时臼谐〔慷伟窠樯埽敬?3.95元的发行价对应的市盈率为13.72倍（根据2005年净利润除以发行前总股本计算），18.85倍（根据2005年净利润除以发行后总股本计算）。该价格是保利地产和主承销商根据网下向配售对象累计投标询价的情况，综合考虑发行人基本面，可比公司估值水平及市场情况确定。据其透露，该价格对应的超额认购倍数达109.88倍。
对此发行价，中信证券董事总经理德地立人认为，兼顾了发行人与投资者的利益平衡，反映了发行人优良的公司质地和高速的成长性，以及投资者对保利地产投资价值的认可。
然而，近期主营业务同为内地房地产的三家地产公司在香港上市可谓伤心人各有怀抱——瑞安房地产押后上市，世茂房地产（0813.HK）以下限定价且公开认购尚不足额，绿城控股（3900.HK）亦以低价揽客，市盈率仅7.5倍左右。与保利地产相比，可谓天差地别。
相比绿城在定价时比公司的NAV有30％-40％的折扣，而保利不但没有折扣，还有溢价，中信证券投资银行部高级副总裁朱洁认为，“保利地产的估值是保守的。主要有以下三个原因：一个是公司采取了静态估值，而公司最大的特征即其成长性；二是国内Ａ股和香港市场还是有很大的差异，估值水平不同；三是从全球房地产市场看，P/B的高低主要取决于ROE的水平。ROE越高，则P/B越高。保利去年的ROE达42％，相应的P/B水平也应在一个较高的水平。”
平安证券研究所的罗晓鸣研究员则从国内资本市场的角度分析，其认为香港上市与A股上市不具备可比性，不能简单地对比分析。
罗介绍，分析保利地产需要从两重属性去看待，一重是新股，一重是地产股。相对于地产股平均10倍的市盈率来说，保利的发行价偏高；然而，A股新股发行刚刚开闸，正处于牛市阶段，市盈率普遍走高到20~30倍，保利地产定价到18.85的市盈率，正是出于新股的考虑。之前平安证券给出的询价建议价格为13元，13.95元略偏高，但考虑国内新股发行，该价格是市场能够接受的。
关于中签率，罗认为近来新股发行，中签率都不会太高，在万分之四左右，而本周新股发行密集，中签率可能略有提高 |